Nên thuê thợ làm công ngày hay khoán trọn gói công, vật tư cho nhà thầu ?

16 Tháng Mười, 2020

Khoán trọn gói công sửa chữa cải tạo hoặc xây nhà mới khá giống nhau. Hầu hết đều không phải tốn tiền thuê giám sát khi xây, đập phá. Những dù bạn thuê thợ hồ, thợ xây làm công ngày hay khoán đều phải nên hiểu rõ. Mỗi lựa chọn có một rủi ro và thuận lợi khác nhau. Dưới dây NNC chia sẻ những kinh nghiệm gặp phải khi va chạm : sửa chữa nhà ở, cải tạo đường ống nhà vệ sinh (chống thấm …), xây nhà vệ sinh mới …

Các lựa chọn hay gặp khi xây nhà dân cấp 4, nhà 1 – 2 sàn ( 2 – 3 tầng ) hiện nay :

Khoán công, chủ nhà tự mua vật tư.
Chìa khóa trao tay, chủ thầu xây dựng (thường là công ty) sẽ kiêm luôn khâu nguyên vật liệu.
Thuê đội thầu nhỏ với quy mô từ 5 người trở lại để làm chính.

Mục lục

Khi nào nên tự thuê thợ xây nhà (khoán công) ?

Có thời gian giám sát

Chỉ nên tự thuê thợ xây nhà khi bạn có thời gian giám sát hoặc thuê người giám sát công việc để đốc công, tránh bị thợ xây kéo công. Vì bản chất làm công thì thường chỉ làm 8 tiếng mỗi ngày. VĐ từ 7h-11h15, 1h30-5h là hết 1 ngày công cho 1 thợ.

Quy mô sửa chữa, xây nhà nhỏ

Nhiều nhà ống kiểu cũ, 2 tầng nhưng do thiếu giếng trời => phải đập tạo cửa sổ hoặc bức tưởng để thông gió. Hay nhà vệ sinh cần nới rộng ra để thêm không gian tắm, vệ sinh cá nhân thì khá đơn giản. Nên lúc này không nhất thiết kế phải có bản vẻ, Nhà thầu lớn để làm nhiều. Mà có thể tự thuê thầu làm ngày công từ từ thay đổi theo ý chủ nhà.

Kinh nghiệm thuê thợ xây nhà

Nếu bạn xây mới nhà cấp 4, bất kể kiểu Pháp Nhật Mỹ Châu Âu … thì thường Nhà thầu sẽ rất dễ nhận. Và chi phí công thợ cũng để tính nên thường được tính theo mét vuông. Ví dụ 1 miếng đất 150 mét vuông, xây 100 mét vuông thì nhà cấp 4 sẽ tính chi phí cho 100 mét vuông. Còn xây lên thêm 2 tầng thì x3 lần chi phí lên.

Phải có máy móc liên quan đến từng phần việc cụ thể

Khi xây nhà mới thì chi phí vận chuyển vật liệu : gạch xây, xi măng, gạch lát nền từ dưới đến lên tầng 2, tâng 3 là 1 vấn đề nếu không có máy tời (tời xăng hoặc điện).

Máy tời điện 300kg / 12 m / khoảng 1 triệu 500

Đến nơi bán

Nếu không có máy tời thì kéo ròng rọc thì được 1 xô nhỏ, nếu có thì tốc độ nhanh và kéo được 2-3 xô. Tốc độ thi công nhanh gấp 2-3 lần thông thường.

Đến nơi bán

Máy cắt cầm tay thường dùng cho thợ điện nước để cắt rãnh tường, rãnh gạch trong nhà vệ sinh hoặc phòng ngủ. Nhằm mục đích đi ống nước hoặc dây điện cho công tắc, ổ cắm.

Nhưng thợ xây cũng phải có ít nhất 1 cái để cắt khi xây gạch tường bị lố hoặc chủ nhà thay đổi ý kiến. Đồng thời khi đục lỗ thường cho thoáng cũng cần phải cắt trước để tường đẹp và không phải tốn xi măng trám lại cho vuông vức nhiều.

Đến nơi bán

Thông thường, khi ốp lát gạch nền hoặc lamri phòng hoặc nhà vệ sinh đêu có những viên gạch ốp lát cần cắt. Máy cắt cầm tay ở trên dùng được, nhưng cần phải có mát cắt gạch bàn để cắt đường thẳng không méo. Các gia chủ khó tính sẽ bắt thợ ốp lát phải có đủ máy mới cho làm.

Đến nơi bán

Máy đục là công cụ không thể thiếu, cho dù công trình nhà ở xây mới hoặc cải tạo đều cần máy đục để đẩy nhanh tiến độ. Không ai mà cầm mũi đục và búa để gõ, đập tường trong thời đại ngày nay – trừ thợ điện nước ra.

Số thợ chính, thợ phụ bình quân.

Khi xây nhà hoặc ốp lát gạch, yếu tố sẽ quyết định thời gian hoàn thành nhà là số nhân công. Dù bạn tự thuê thợ là công ngày hay khoán công thì cũng phải bàn bạc, lên phương rõ ràng về thời gian hoàn thành (trễ thì phạt).

Giá thi công thô và hoàn thiện

Khoán công

Như chí phí nhân công để xây nhà cấp 4 ở khu vực Gia Lai nếu có thầu nhận khoán công thì giao động khoảng 600.000 đ /m2 đến 800.000 đ /m2 tùy thuộc kiểu. Giá này chưa tính vật tư nên chỉ nằm khoảng 800 ngàn trở xuống. Nếu xây 120 mét vuông, mà giá đội thầu nhận 650 ngàn / m2 thì khoảng 78 triệu. Tùy vào giá thành thi công mà chất lượng đội thợ và thời gian thi công nhanh hay chậm.

Chi phí phát sinh

Làm nghề mới hiểu, khi xây thì dự tính khoảng 5 thiên gạch, 20 bao xi măng, 3 cát xây, 3 cát tô. Nhưng khi làm thực thì mới cần thêm thì sẽ phát sinh thêm chi phí vạn chuyển, thay vì chuyển 1 lần ban đầu. Còn nếu dư thì chủ nhà tự chịu nếu khoán công.

Nếu đạp vách tường củ để mở rộng phòng thì sẽ phát sinh công dọn xà bần (gạch đá bể khi đập tường). Đồng thời tốn thêm công thuê xe Ben để chở xà bần và công người hốt xà bần từ trên lầu xuống dưới đất và lên xe chở đi.

Thợ làm công ngày

Thường giá thợ xây chính tầm 300 – 320 ngàn / người và thợ phụ tầm 240 – 260 ngàn / người. Quy tắc thường 2 chính 2 phụ : tùy công việc xây tường hoặc ốp lát mà số thợ chính phụ thay đổi.

Thợ làm công ngày thì phải lo ăn xé khoảng 1 ổ bánh mì giữa sáng, 1 ly chè tầm giữa buổi chiều và chi phí khoảng 20 – 40 ngàn / người. Nếu 1 đội thợ chuyên thường từ 5 người (3 chính 2 phụ) thì giá 1 ngày công khoảng 1 triệu 400 – 1 1 triệu 500 / ngày công. Làm ngày công thì thường chi phí thuê giàn giáo, máy tời, máy đục tường bê tông, máy xỉa gạch sẽ có phí. Tùy vào công trình xây dựng mà 2 bên thương lượng có thể bớt chi phí hoặc tăng thêm.

Khi nào nên khoán trọn gói công, vật tư cho nhà thầu ?

Khoán trọn công và vật tư thường được các công ty xây dựng gọi là Chìa khóa trao tay. Phần đông khi khoán trọn gói thi công thì sẽ là công ty xây dựng để có pháp lý pháp nhân đảm bảo tiến độ thi công. Cũng như bảo hành về sau, thiết kế bản vẽ phối cảnh thực tế giúp chủ nhà dễ dàng nắm bắt hơn. Từ đó giúp bạn thi công xây dựng, ít gặp phải nhiều vấn đề phát sinh sau này hơn.

Giá khoán trọn gói đắt hay rẻ hơn khoán công là tùy vào điều kiện kinh tế và vật liệu xây thô, vật liệ hoàn thiện nội thất. Nhiều đơn vị thi công khoán trọn gói có thể lấy khoảng 3 triệu 900 / m2, tính ra 120 mét xây khoảng 468 triệu. Một phần lời ít, 2 là do họ không có cử người giám sát – chi phí giảm, 3 vật liệu xây dựng chọn loại giá rẻ.

Hỏi đáp / Kinh nghiệm xây nhà

Có nên thuê giám sát khi xây nhà ?

Với tư cách là đại diện của chủ sở hữu, người quản lý xây dựng (CM) giám sát các nhà thầu phụ, đảm bảo rằng công việc được thực hiện chính xác, theo đúng kế hoạch, đúng tiến độ. Giống như một kiến trúc sư, người giám sát quản lý xây dựng là đại diện của chủ sở hữu, tìm ra lợi ích tốt nhất của chủ sở hữu, ít nhất là trên lý thuyết.

Người giám sát xây dựng làm gì ?

Người giám sát – người quản lý xây dựng cũng có thể thực hiện một số dịch vụ tương tự mà kiến trúc sư có thể cung cấp nếu được thuê để xử lý hồ sơ xây dựng, đấu thầu và quản lý xây dựng. Chủ yếu là một vai trò cố vấn giống như một nhà tư vấn, với bạn, chủ sở hữu, đưa ra các quyết định cuối cùng. Các trách nhiệm có thể có bao gồm: